Scopriamo adesso quali sono i costi e le principali voci di spesa legate al contratto di mutuo.
La componente fondamentale che costituisce il costo del mutuo è rappresentata dagli interessi sul capitale preso a prestito, tuttavia non è limitato solo a questi.
Inizialmente l’incidenza maggiore è rappresentata dalle spese notarili. La parcella cambia a seconda del valore dell’iscrizione ipotecaria a garanzia del prestito (per scaglioni) che, di norma, è il doppio dell’importo finanziato con il mutuo. Si aggiungono le spese di istruttoria della pratica. Queste sono un rimborso dei costi che l’ente erogante sostiene per compiere tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento possa essere concesso. Alcuni enti stabiliscono tale costo in misura fissa, altri invece lo determinano come percentuale del capitale erogato.
È possibile che sia richiesto l’intervento di un perito per stimare il corretto valore commerciale dell’immobile e soprattutto per valutare che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. L’imposta sostitutiva è dovuta: • nella misura dello 0,25%, se si tratta di mutui sulla prima casa (concessi a persone fisiche che non utilizzano il finanziamento all’interno della loro attività imprenditoriale) e di mutui inerenti ad abitazioni (erogati a persone fisiche imprenditori, a società ed enti);
• nella misura del 2,00%, se si tratta di mutui sulle abitazioni non prima casa, concessi a persone fisiche che non utilizzano il finanziamento all’interno della loro eventuale attività imprenditoriale.
Costi assicurativi: l’assicurazione incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal costo di ricostruzione a nuovo dell’immobile oppure dal valore dell’immobile oltre che dall’importo e dalla durata del mutuo.
In alcuni casi si dovrà sottoscrivere obbligatoriamente anche altri tipi di polizze: premorienza, tutela della rata e del capitale residuo. Nel caso in cui il cliente abbia già una propria assicurazione si richiede di vincolarla a favore dell’ente erogante.
Ai costi fissi per la sottoscrizione di un mutuo, si possono aggiungere eventuali oneri accessori: Penale per l’estinzione anticipata, totale o parziale: è il costo che si deve pagare all’ente erogante per poter estinguere, prima della scadenza stabilita contrattualmente, tutto o parte del capitale finanziato. Con la Legge 40/2007, però, sono ora previsti numerosi casi di applicazione ridotta o di azzeramento di tale onere. Spese d’incasso della rata: sono i costi sostenuti dall’istituto per incassare le singole rate di rimborso e vengono addebitati al mutuatario. Spese di tenuta conto: sono le spese per i costi amministrativi. Spese di consenso alla cancellazione dell’ipoteca: sono le spese sostenute per richiedere all’ente erogante il consenso alla cancellazione dell’ipoteca prima della sua scadenza. Spese di comunicazione: sono le spese per l’invio delle comunicazioni al domicilio del mutuatario.
Il Preammortamento: è un costo da sostenere prima che il pagamento vero e proprio inizi. Si parla cioè del periodo che intercorre tra l’erogazione (unica o finale) del mutuo e l’inizio del suo ammortamento.
Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo.Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare – banca per banca – le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste anche le assicurazioni – più o meno obbligatorie – con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione, tra l’altro, la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro.
Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente – e il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto l’Indicatore Sintetico di Costo (I.S.C). Si tratta di un indice calcolato in conformità al Tasso Annuo Effettivo Globale (T.A.E.G.), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito.
Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.
