Una delle cose che non tutti conoscono in fatto di Mutui è che la notra scelta intermini di prodotto, tipologia di tasso di interesse ed istituto erogante può essere cambiata nel tempo. Infatti la legge ha stabilito che alcune tipologie di mutuo possono in un certo senso essere sostituite o trasferite ad altro ente.
La sostituzione del Mutuo riguarda la facoltà concessa per legge di cambiare la banca con la quale si è acceso il mutuo, portandolo quindi presso altra banca che probabilmente ci offre delle condizioni migliori. In passato la sostituzione di mutuo implicava necessariamente la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova. La Legge 40/2007 ha invece stabilito che quest’operazione possa essere condotta con un unico atto, con conseguente risparmio sui costi notarili e di imposte. In questo modo la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario, e la surrogazione risulterà da un’annotazione a margine dell’ipoteca. L’istituto subentrante provvederà dunque a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario, che si troverà a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest’ultima.
In termini fiscali verranno conservati tutti gli eventuali benefici goduti in relazione al mutuo sostituito.
Quando si stostituisce un Mutuo bisogna però fare delle considerazioni: occorre infatti tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dalla stipulazione di un nuovo contratto notarile. Sarà inoltre necessario considerare che, ai fini del mantenimento del diritto alla detrazione fiscale degli interessi sui mutui per la prima casa, il nuovo mutuo deve essere stipulato per un importo non superiore al residuo debito in linea capitale del precedente, maggiorato delle spese e degli oneri correlati.
Come attuare la portabilità: dopo aver verificato sul mercato le migliori condizioni offerte, e individuato quindi la banca con cui effettuare l’operazione, il cliente può richiedere direttamente alla nuova banca di effettuare la portabilità senza necessità di rivolgersi alla banca originaria. Questo è possibile anche grazie ad una procedura di colloquio elettronico (“cambiomutuo”) che consente, in maniera rapida ed efficiente, lo scambio di informazioni tra la banca originaria e la nuova banca sull’importo del debito residuo del mutuo in essere e sulla data di possibile formalizzazione dell’operazione.
Di norma entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, anche il cliente potrà conoscere queste informazioni e fissare la data di formalizzazione dell’operazione di trasferimento del mutuo alla nuova banca.
