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Quando si parla di Mutui è sempre bene conoscererne ogni minimo aspeto, sia per essere bene informati sull’andmaento del rapporto di finanziamento con la Banca, sia per cercare di risparmiare un po di soldini.
Un termine molto utilizzato nel mondo dei Mutui è quello di Cartolarizzazione, ma in pochi ne conoscono il significato. Nel mondo del creidito la cartolarizzazione offre la possibilità di poter cedere il proprio credito ad una terza parte dietro il versamento di una quota per le spese.
Applicata al mondo dei finanziamenti ciò si traduce nel fatto che la vostra banca, con la quale avete acceso il mutuo ha ceduto il vostro credito ad un’altra società che in sostanza è diventata la vostra creditrice per le somme che la banca vi ha prestato.
In pratica nulla cambia nei vostri rapporti con la banca e quest’ultima non è nemmeno tenuta ad informarvi qualora voglia operare tale operazione creditizia.
Su questo tema in molti si chiedono se un Mutuo cartolarizzato possa essere rinegoziato o se possa essere surrogato. La risposta è positiva poichè con la cartolarizzazione non venogno modificate queste possibiltà offerte al mutuatario.
Ma perchè si dovrebbe cartolarizzare il Mutuo? Le banche proprio come qualsiasi altra azienda per sopravvivere hanno bisogni di liquidità, devono raggiungere degli obiettivi in termini di fatturato o comunque voglio anticipare alcuni incassi. Con un mutuo cartolarizzato è quindi possibile raggiungere tutti questi scopi e per tali motivi la banca vi ricorre.
Come avviene di solito l’operazione? Poichè quando una banca cartolarizza le cifre sono di solito molto ingenti, viene stipulato un contratto con la terza parte per la cessione del credito a fronte dell’estinzione di tutti i mutui che rientrano in determinate caratteristiche specificate nel contratto. Quindi in linea di massima quasi tutti i mutui della stessa tipologia subiscono la cartolarizzazione.
Ad esempio in una cartolarizzazione di Unicredit di qualche anno fa venivano presi in considerazione i mutui con tali caratteristiche:
mutui stipulati ai sensi della normativa sul credito fondiario di cui all’articolo 38 e seguenti del D.lgs. 1993 n. 385;
mutui in relazione ai quali il rapporto tra l’importo del mutuo originario ed il valore dell’immobile sul quale è stata concessa la garanzia ipotecaria, calcolato alla data di stipulazione ovvero alla data del più recente frazionamento se si tratta di mutui derivanti dal frazionamento di un precedente finanziamento in quote, è pari o inferiore all’80%;
mutui in relazione ai quali il rapporto tra l’ipoteca iscritta sull’immobile concesso in garanzia e l’ammontare del capitale originariamente erogato ai sensi del relativo mutuo, calcolato alla data di stipulazione, è pari o superiore al 150%;
mutui i cui debitori principali (eventualmente anche a seguito di accollo liberatorio e/o frazionamento) siano una o più persone fisiche, e risultano tutti residenti in Italia.
