Per ottenere un mutuo è necessario prestare sufficienti garanzie: l’ipoteca sull’immobile è la garanzia richiesta dalla banca per la concessione del mutuo ipotecario.
L’ipoteca e i diritti che ne seguono sono stabiliti dall’ Art. 2808 del Codice Civile (Costituzione ed effetti dell’ipoteca) che recita:
L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria.
Sono capaci d’ipoteca: i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze; l’usufrutto dei beni stessi; il diritto di superficie; il diritto dell’enfiteuta è quello del concedente sul fondo enfiteutico. Sono anche capaci d’ipoteca le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano. Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale (Art. 2810 del Codice Civile – Oggetto dell’ipoteca).
L’ipoteca può essere di primo grado o di gradi successivi (secondo grado ecc…) in base all’ordine di iscrizione. Il grado dell’ipoteca è molto importante in quanto, malgrado sia possibile iscrivere più ipoteche sullo stesso bene, generalmente le banche non concedono mutui garantiti da ipoteche di secondo grado. Questo avviene perché i creditori vengono soddisfatti in base al grado di ipoteca: se il debitore diventa insolvente sarà soddisfatto per primo il creditore garantito da ipoteca di primo gr grado.
Nel caso si abbia bisogno di accendere un secondo mutuo sarà utile richiedere la riduzione dell’ipoteca o la liberazione di uno o più beni ipotecati.
E’ possibile ottenere la riduzione dell’ipoteca, ovvero la riduzione proporzionale dell’importo iscritto a ipoteca, quando sia stato estinto almeno un quindo del debito originario. Inoltre, poiché l’ipoteca generalmente viene iscritta per un importo più alto del mutuo concesso, in quanto la banca intende tutelarsi non solo per il debito originario ma anche per gli interessi, gli oneri e le spese per eventuali ritardi di pagamento, se da documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente è possibile richiedere e ottenere la parziale liberazione di uno o più beni immobili ipotecati.
Cancellazione Ipoteca
L’art. 2847 del Codice Civile (Durata dell’efficacia dell’iscrizione) recita: L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L’effetto cessa se l’iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.
Questo significa che decorso detto termine anche se rimane l’iscrizione dell’ipoteca questa non ha più valore.
L’art. 2878 del Codice Civile (Cause di estinzione) recita: L’ipoteca si estingue: con la cancellazione dell’iscrizione; con la mancata rinnovazione dell’iscrizione entro il termine indicato dall’art. 2847; con l’estinguersi dell’obbligazione; col perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall’art. 2742; con la rinunzia del creditore; con lo spirare del termine a cui l’ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;
con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
La cancellazione dell’ipoteca è quindi una delle cause dell’estinzione dell’ipoteca, ovvero cancellando l’iscrizione l’ipoteca perde validità.
La cancellazione può essere utile quando il bene ipotecato deve essere venduto oppure sia necessario utilizzarlo garanzia (ipotecarlo nuovamente) per la concessione di un nuovo mutuo: senza la cancellazione una visura ipotecaria si avrebbe l’impressione che il bene sia ancora vincolato in quanto l’iscrizione è ancora presente.
Con l’entrata in vigore della legge n. 40 del 2 aprile 2007 (Legge Bersani) è possibile ottenere la cancellazione dell’ipoteca in maniera automatica e senza necessità di rivolgersi ad un notaio: la banca, entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo, invia spontaneamente all’Agenzia del Territorio la comunicazione dell’estinzione; l’Agenzia del Territorio provvederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il debitore.
