L’istituto dell’accollo è contemplato dall’art. 1273 del codice civile, che così dispone al primo comma: “Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore”. Si tratta di una disposizione generale applicabile a qualunque tipo di debito e, in particolare, al mutuo.
Si parla di accollo di un mutuo quando si acquista un’abitazione su cui grava già un mutuo.
In tal caso il venditore dell’abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo all’acquirente. In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a
carico del nuovo proprietario. In concreto, questo significa che se compro un immobile già soggetto a mutuo posso accordarmi con il venditore/mutuatario per subentrare nel suo contratto di mutuo (accollandomi il debito residuo), alle stesse condizioni e con le modalità previste dal contratto di mutuo originale (dal prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile sottrarrò l’importo relativo al debito residuo).
A fronte di tale accollo, il mutuo residuo, in linea capitale, dovrà essere decurtato dal prezzo convenuto per la compravendita. In sede di stipula dell’atto definitivo di cessione dell’immobile, si provvederà al conguaglio della quota interessi relativa alla rata in scadenza e, quindi, successiva alla data di questo atto.
Se il mutuatario è il costruttore, nel caso assai frequente che abbia realizzato più unità immobiliari contemporaneamente, occorre accertarsi che abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni il mutuo originario contratto sull’intero edificio. Questo controllo è di grande importanza, perché ci si potrebbe trovare nella paradossale situazione di dover pagare il mutuo di tutte le abitazioni costruite. Inoltre l’acconto versato, sommato all’ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l’acquisto dell’appartamento. Nell’accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiederlo).
Questo accade perché l’accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio. Ciò significa che i responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il subentrante liberante. Considerato che l’accollo ha per oggetto un debito nei confronti di un soggetto terzo, estraneo alla compravendita (la banca), non basta il semplice accordo tra venditore e compratore: per il perfezionamento dell’accollo è necessario l’assenso della banca mutuante. Le banche infatti possono non aderire all’accollo liberatorio, nell’ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.
Esiste anche la possibilità, oggi frequente, rappresentata dalla richiesta al venditore dell’estinzione del mutuo con la conseguente cancellazione dell’ipoteca. Dopo di che sarà possibile per l’acquirente dell’immobile stipulare un nuovo contratto di mutuo che preveda una nuova ipoteca in primo grado (cioè senza anteriori aventi titolo). Quest’operazione però comporta costi per il venditore ma, soprattutto, per l’acquirente che dovrà sobbarcarsi le tradizionali spese bancarie e notarili per l’accensione del nuovo mutuo.
Ma quali garanzie bisogna richiedere nel caso in cui ci si accolli un mutuo acceso già da un costruttore presso il quale stiamo comperando la nostra nuova abitazione?In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia. Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare. Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all’iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato. Dato che i tempi d’annotamento a volte sono lunghi (anche un anno), l’atto di frazionamento e l’avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari. È evidente che si debba pretendere dal costruttore il frazionamento del mutuo prima dell’atto definitivo di compravendita. Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota
e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.
