All’interno del contratto di Mutuo ci sono molte voci su cui ci si dovrebbe soffermare un pochino e una di queste sicuramente è quella riguardante l’ipoteca sull’immobile acquisito.L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, mediante il quale il creditore (la banca) ha il potere di espropriare il debitore insolvente (cioè che non ha pagato le rate) del bene ipotecato (l’immobile dato a garanzia del mutuo) che spesso coincide con l’immobile acquistato col finanziamento della banca.
In altre parole, nel caso in cui il mutuatario non paghi le rate, l’ipoteca consente alla banca il diritto di porre in vendita il bene e, con il ricavato, di soddisfare il proprio credito residuo. Con tale clausola la banca si cautela dall’eventualità avversa che il mutuatario non paghi più il suo debito; qualora si verifichi questo caso l’immobile passa in proprietà della banca, che provvederà a venderlo quanto la situazione economica sarà a lei più favorevole.
Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la banca pretende che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado, ovvero che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti. Oggetto dell’ipoteca possono essere solo beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane, però, in godimento del proprietario fin quanto non viene esercitata l’ipoteca. Un’altra caratteristica dell’ipoteca è l’indivisibilità. Essa si estende cioè all’intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell’intero credito e dei suoi accessori. Questo sta a significare che essa grava anche sulle “pertinenze” dell’immobile (garage, cantine, ecc).
La garanzia ipotecaria ha un duplice effetto per la banca: da un lato, le attribuisce il diritto di vincolare i beni a garanzia del proprio credito; dall’altro, le consente di essere soddisfatta con preferenza sul prezzo ricavato.
Tale diritto è collegato al sistema di pubblicità, che consiste nell’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. L’ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga rinnovata. L’ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui, alla scadenza dei 20 anni, il debito non sia ancora estinto.
Se un immobile è gravato da un’ipoteca iscritta a garanzia di un precedente mutuo, è possibile ottenere un ulteriore finanziamento? Possono essere erogati mutui anche in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie purché, nel calcolare la percentuale del finanziamento in base ai criteri sopra indicati, all’importo del finanziamento stesso venga sommato l’importo del capitale residuo del finanziamento precedente. Il totale del debito non deve infatti superare l’80% del valore commerciale dell’immobile offerto in garanzia e determinato
in base alla perizia del tecnico incaricato dalla banca.
L’ammontare dell’ipoteca deve essere ben specificato all’interno del contratto ed il suo importo servirà per:
rimborsare il capitale mutuato;
gli interessi;
l’ammontare di tutte le rate che rimanessero insolute;
gli interessi di mora;
quanto dovuto alla Banca, per le spese legali, di giudizio e di collocazione (incluse quelle di cui al primo comma dellart.2855 cod. civ.) nonché le spese stragiudiziali; i rimborsi di tasse e di imposte e quanto contrattualmente stabilito per ogni caso di restituzione o risoluzione anticipata del mutuo, volontaria o forzata e quant’altro dovuto in dipendenza di legge e del contratto di mutuo.
È possibile cancellare l’ipoteca? In ogni momento è possibile cancellare l’ipoteca gravante su un bene, a condizione che il debito venga estinto. La prima cosa da fare per cancellarla anticipatamente è di rivolgersi all’ente mutuante e chiedere il rilascio del certificato di consenso alla cancellazione ipotecaria. Con questo chi ha erogato il mutuo dichiara che il debito è stato estinto e accorda la cancellazione dell’ipoteca. Successivamente ci si rivolge ad un notaio che provvede materialmente a cancellare l’iscrizione ipotecaria dai pubblici registri. Possono trascorrere alcuni mesi prima che la cancellazione venga annotata sui pubblici registri. Nel frattempo il notaio attesterà in una dichiarazione di aver dato corso alla procedura di cancellazione e, grazie a questa, si potrà operare sul bene, ancora formalmente ipotecato, come se fosse libero (vendita, o accensione di un nuovo mutuo).
Il nuovo procedimento per la cancellazione dell’ipoteca, Legge 40/2007 entrato in vigore il 2 giugno 2007, introduce, accanto all’ordinaria cancellazione, un nuovo procedimento purché l’ipoteca sia iscritta a garanzia di un mutuo concesso da una banca, da una finanziaria o da ente previdenziale a favore di qualunque soggetto sia esso persona fisica o no. Con l’estinzione del debito, infatti, si prevede che l’ipoteca venga cancellata, d’ufficio, senza alcun onere per il debitore, a seguito di “comunicazione” della banca alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso (salvo rinnovo, in caso di mutuo di durata ultraventennale). Per i contratti di durata inferiore ai vent’anni, perciò, una volta rimborsato il mutuo, l’ipoteca diviene solo formale in quanto non c’è più un credito da garantire: potrà lasciarsi estinguere autonomamente e senza costi mediante decorso del tempo. Se l’immobile deve essere venduto o concesso in una nuova ipoteca, sarà doveroso procedere ad uno specifico atto di cancellazione dell’ipoteca, che richiede necessariamente l’intervento del notaio.
E’ bene ricordare che la cancellazione di un’ipoteca richiede sempre del tempo e che il suo costo, tra oneri bancari e notarili, può non essere trascurabile, anche se certamente di molto inferiore al costo del mutuo: è bene informarsi preventivamente presso la banca e il notaio di fiducia.
